Patrimonial

El impago

Added by on julio 5th, 2017, filed under Patrimonial

Los inversores que arriendan inmuebles, dentro del precio que determina el mercado, obtienen una rentabilidad. Esta rentabilidad puede verse mermada básicamente por dos contingencias: el deterioro de inmueble y mobiliario y el impago.

El impago

Este impago es el que amedrenta a futuros inversores de arrendar los inmuebles. En algunos casos, desistiendo del arrendamiento y poniendo en venta el activo. En otros casos, simplemente dejándolo cerrado.

A pesar de estos inconvenientes, creemos firmemente que sigue siendo una inversión buena y segura este tipo de negocio. Fórmulas para evitarlo:

1. A quién

En el capítulo anterior denominado «Quiero alquilar un inmueble como arrendador», se dieron algunas pautas de a quién alquilar. Además de los mecanismos jurídicos preventivos de defensa ante un impago.

2. Sobre la zona del inmueble

sobre dónde alquilar

En ocasiones un inmueble en una “peor” zona tiene mayor rentabilidad si lo medimos en forma de coste/renta. Siempre teniendo en cuenta que es posible que el tipo de inquilino tenga menos estabilidad económica, valores, formalidad, etc.

En otro caso, en una “buena” zona el coste será mayor y por tanto la rentabilidad coste/renta será inferior. Sin embargo, existe menor índice de impago por regla general.

3. Sobre el tamaño del inmueble

Es cierto que a más metros en la misma zona, el inmueble baja un poco el precio del metro cuadrado. Hemos de tener en cuenta que quien vivirá en un inmueble grande probablemente será una familia con hijos. En esta situación, en caso de impago, el inquilino hará lo imposible por no dejar a su familia en la calle aunque no pague.

Por otro lado, un inmueble más pequeño es más asequible en su adquisición y puede que el inquilino piense vivir allí solo algún tiempo. Puede ser por trabajo, estudios, o hasta que forme una familia… Es decir, no formará en su cabeza la idea de que aquello es su hogar definitivo sino que está allí por a lo mejor un par de años o tres.

Una limpieza general y un pintado cada dos o tres años también ayudan a conservar mejor el inmueble.

4. Vacío o amueblado

Vacío o amueblado

Preferentemente amueblado. El motivo es el de antes, no toma la idea de que lleva allí su hogar, sino que aquello no es suyo y que está de paso.

Los muebles nuevos, limpios y de fácil reposición. Instintivamente cuidamos mejor lo que está impecable que lo que está deteriorado. La sensación de comodidad es mayor, así el inquilino también tiene un motivo para pagar a gusto y sin excusas.

5. Sé firme

En el momento en que el inquilino falte a un pago, llámalo por teléfono o habla con él en persona. Igual que se debe dar la cara para arreglos y reparaciones del inmueble, se debe dejar claro que “esto no puede ser”. Puede que el inquilino tenga un problema puntual, le puede pasar a cualquiera, pero pronto descubriremos si es así o no.

Cuanto antes pongamos en marcha los mecanismos de defensa menos tiempo perderemos. Ponernos en contacto con avalistas y ser persistentes nos ayudará.

Llegado el punto podría ser necesario interponer una demanda de desahucio. El juzgado no nos tratará como a un banco fuerte que cobra intereses, sino como particulares que necesitamos ese inmueble para subsistir. El desahucio dependiendo del partido judicial podría tardar 10/12 meses, por tanto, no hay que perder mucho tiempo pensando si el inquilino pagará. Además, siempre hay tiempo de quitar la reclamación  judicial si paga.

6. Otros consejos

Podemos toparnos con un posible inquilino que visita el inmueble con la intención de pagar hasta instalarse y luego marcharse cuando lo echen. Existirán más posibilidades de que “les guste” el inmueble si se lo enseña el propietario o una inmobiliaria. Sin embargo, “les ha dejado de gustar inmediatamente” con alguna excusa, cuando le comentamos que somos un despacho de abogados especializados en gestión patrimonial.

En el próximo capítulo Inversores y Tiempo Libre.

Para cualquier aclaración o presupuesto no duden en contactar con su nuevo abogado.

www.gonzalobulnes.net

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